Paweł Szydłowski 123
Autor, inwestor, szkoleniowiec 123
Poniższy tekst ukazał się w gazecie Rzeczpospolita, w dniu 17 lutego 2023. Spółka 3City Investors, należąca do butiku inwestycyjnego Hynka 18, jest partnerem Spotkania Liderów Branży Nieruchomości 2023.
Początek roku to stabilizacja średnich cen w obu segmentach rynku mieszkaniowego. Nieruchomości wciąż postrzegane są jako bezpieczna przystań kapitału.
Styczeń przyniósł stabilizację średnich cen za mkw. mieszkań w siedmiu największych aglomeracjach, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – wynika z szacunków portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl. W styczniu w Warszawie, Krakowie i Gdańsku ceny były takie same jak w grudniu, 3-proc. wzrost zanotowano w Łodzi, ale wynika to z wprowadzenia do oferty projektu z bardzo wysoką jak na ten rynek ceną.
Generalnie na wzrost średnich cen w ostatnim czasie, wbrew spadkowi popytu, wpływ miało wprowadzanie do ofert projektów drogich, podczas gdy tańszych mieszkań ubywało. Deweloperzy celują bowiem w rozdających dziś karty klientów gotówkowych – a ci zainteresowani są mieszkaniami w atrakcyjnej lokalizacji i wysokim standardzie – czy to kierują się własnymi potrzebami, czy myślą o najemcach.
Eksperci wskazują, że na rynku wtórnym styczeń był drugim miesiącem z rzędu stabilizacji średnich cen mieszkań. W większości aglomeracji średnia cena za mkw. jest niższa niż na rynku pierwotnym. Jednak w Łodzi i Katowicach różnica jest rzędu 30 proc. – duży zasób mieszkań znajduje się bowiem w starych kamienicach, przy czym nie wiek budynków jest problemem, ale ich stan techniczny. To wpływa na stosunkowo niskie ceny.
Jak oszacowali analitycy HRE Investments, w 2022 r. mieszkania były najbliżej ochrony oszczędności. Inflacja na poziomie 16,6 proc. pokonała fundusze, waluty, złoto czy lokaty. Dane za trzy kwartały ub.r świadczą o tym, że właściciele mieszkań na wynajem mogli liczyć na 1-proc. realny zwrot (nominalnie 18 proc.), podczas gdy inne klasy aktywów przyniosły realne straty rzędu od 7 do 30 proc. (nawet 66 proc., uwzględniając bitcoina). Wsparciem był wzrost cen mieszkań oraz wzrost czynszów za wynajem. Jak podkreślają analitycy HRE Investments, inwestycja w mieszkanie na wynajem w horyzoncie krótkoterminowym nie ma sensu, bo koszty obsługi transakcji i wykończenia lokalu często pokrywają dopiero kilkuletnie zyski z wynajmu.
Większym niż najem wyzwaniem i inwestycją o krótszym terminie jest flipping, czyli zarabianie na wydobywaniu wartości mieszkania – m.in. przez remont i podniesienie standardu. Jak wynika chociażby z przywołanych przez RynekPierwotny.pl i GetHome.pl danych, że w Łodzi niemal jedna czwarta mieszkań powstała przed drugą wojną światową, a w Katowicach jedna piąta.
Zdaniem Krzysztofa Ciszaka, prezesa 3City Investors, rynek nieruchomości wciąż daje szanse. Spółka oferuje inwestorom różne modele współpracy i możliwości zarabiania na rynku nieruchomości.
– W tym roku trudno się spodziewać spadku cen mieszkań. Zaczniemy bezpośrednio odczuwać na rynku skutki mniejszej liczby budowanych lokali, co w naturalny sposób przeniesie zainteresowanie potencjalnych nabywców na rynek wtórny. Podobny mechanizm wydarzył się w trakcie pandemii: wobec braku nowych samochodów ceny aut używanych poszły w górę – mówi Krzysztof Ciszak. – Wierzę, że w tym roku czeka nas poprawa nastrojów na rynku. Prognozuję także pierwszą, małą ale jednak, falę powrotu odroczonego popytu na mieszkania. Pamiętajmy też, że to rok wyborczy, więc wiele zostanie zrobione w kierunku poprawy parametrów gospodarki. Rynkowi specjaliści w trudniejszych uwarunkowaniach ekonomicznych widzą szansę, inwestować w nieruchomości cały czas warto, najważniejsza jest odpowiednia strategia i elastyczność – podsumowuje.